A due diligence, ou diligência prévia, é um processo essencial em qualquer transação imobiliária. Este procedimento consiste na investigação e análise detalhada de um imóvel e da documentação associada, com o objetivo de garantir a segurança e transparência da transação. A due diligence é vital para identificar possíveis riscos, problemas legais ou fiscais que possam afetar o valor e a viabilidade do negócio.

Passos Essenciais para uma Due Diligence Eficaz:

1. Verificação da Documentação Legal

• Registo Predial: Verificar se o imóvel está devidamente registado na Conservatória do Registo Predial e se há ónus ou encargos registados.
• Propriedade: Confirmar que o vendedor é o legítimo proprietário do imóvel e que não existem litígios que ponham em causa tal direito.

2. Análise de Encargos e Obrigações

• Hipotecas e Penhoras: Identificar se sobre o imóvel incidem hipotecas, penhoras ou outros encargos financeiros que possam influenciar a transação.
• Obrigações Fiscais: Confirmar que os impostos municipais, como o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), estão pagos e em dia.

3. Verificação Urbanística

• Licenças e Alvarás: Confirmar que todas as licenças de construção e alvarás foram devidamente emitidos e que o imóvel cumpre todas as normas urbanísticas e de construção. O Decreto-Lei nº 10/2024 de 8 de Janeiro, veio eliminar licenças, autorizações, atos e procedimentos dispensáveis ou redundantes em matéria de urbanismo e ordenamento do território, simplificando a atividade das empresas, mas mesmo assim há normas a cumprir e a confirmação do seu cumprimento, é essencial.
• Uso do Solo: Analisar o plano diretor municipal e outras normas urbanísticas para assegurar que o uso do solo está conforme o pretendido pelo comprador.

4. Conformidade Ambiental

• Certificação Energética: Garantir que o imóvel possui a certificação energética exigida por lei.
• Impactos Ambientais: Verificar se existem restrições ambientais ou áreas protegidas que possam afetar o uso ou a valorização do imóvel.

5. Inspeção Física do Imóvel

• Estado de Conservação: Avaliar o estado físico do imóvel, identificando eventuais necessidades de reparação ou renovação.
• Segurança Estrutural: Analisar a segurança estrutural do edifício, especialmente em casos de imóveis antigos ou com sinais de desgaste.

Riscos Comuns em Transações Imobiliárias

• Litígios Legais: A existência de processos judiciais envolvendo o imóvel ou o proprietário pode representar um risco significativo.

• Incumprimentos: Dívidas fiscais ou outras Dívidas podem resultar em penhoras e vendas judiciais.

• Irregularidades Urbanísticas: Construções irregulares ou falta de licenças podem acarretar elevadas multas e/ou ordem de demolição de estruturas não autorizadas.

Benefícios da Due Diligence

1. Segurança Jurídica: Garantir que todos os aspetos legais estão em conformidade evita surpresas desagradáveis e litígios futuros.

2. Valorização do Investimento: Identificar e resolver possíveis problemas antes da compra pode evitar depreciações e maximizar o valor do investimento.

3. Transparência e Confiança: Um processo de due diligence bem conduzido promove a confiança entre comprador e vendedor, facilitando a negociação e conclusão do negócio.

4. Redução de Riscos: Mitigar riscos através da identificação precoce de problemas potenciais, permite uma tomada de decisão informada, trazendo tranquilidade.

Due Diligence e Investimento Estrangeiro

A due diligence é sempre importante, mas é particularmente importante para investidores estrangeiros, que podem não estar familiarizados com o sistema jurídico e fiscal português. Este processo oferece uma camada adicional de segurança e tranquilidade, assegurando que o investimento é sólido e está em conformidade com as normas locais. A transparência proporcionada pela due diligence também torna o mercado imobiliário português mais atrativo para investidores internacionais.

Conclusão

A due diligence é um elemento fundamental em qualquer transação imobiliária, protegendo todas as partes envolvidas e garantindo que a transação decorre sem imprevistos. Investir tempo e recursos numa diligência prévia detalhada pode evitar problemas futuros e assegurar que o investimento imobiliário é seguro e rentável.

No contexto atual, onde a confiança e a transparência são cruciais, a due diligence reforça a integridade e a viabilidade dos negócios imobiliários em Portugal.