O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um instrumento legal comum no processo de aquisição de imóveis, que compromete o comprador e o vendedor a celebrar um contrato definitivo no futuro. Este documento oferece garantias, mas também pode envolver riscos se for incorretamente celebrado, especialmente em caso de incumprimento. É essencial conhecer a legislação aplicável e os direitos de ambas as partes para proteger o seu investimento.

O Que é o Contrato-Promessa?

O contrato-promessa de compra e venda, regulado pelo artigo 410.º do Código Civil, é um acordo onde ambas as partes se obrigam a celebrar um contrato definitivo de compra e venda. Este tipo de contrato pode ser utilizado tanto para imóveis já construídos como para imóveis em planta (em construção).

Legislação aplicável:

• Código Civil, artigo 410.º – Define o contrato-promessa como um acordo onde as partes assumem a obrigação de celebrar um contrato futuro.
• Código Civil, artigo 442.º – Regula o pagamento de sinal e as consequências em caso de incumprimento.
• Código Civil, artigo 830.º – Define as consequências em caso de incumprimento por parte do vendedor.

Garantias para o Comprador

• Reserva do Imóvel: O imóvel é reservado para o comprador, garantindo que o vendedor não o vende a terceiros enquanto o contrato está em vigor.
• Sinal: O pagamento de um sinal, de acordo com o artigo 442.º do Código Civil, garante o cumprimento do contrato. Se o vendedor desistir, terá que devolver o sinal em dobro.
• Obrigações Claras: O CPCV estabelece todas as condições do contrato definitivo (preço, prazos, penalidades, etc.), assegurando que ambas as partes têm um entendimento claro das suas obrigações.

Garantias para o Vendedor

• Pagamento de Sinal: O vendedor recebe o sinal como garantia do compromisso do comprador. Em caso de desistência por parte do comprador sem justa causa, o vendedor tem o direito de reter o sinal.
• Direito a Indemnização Limitada: De acordo com o artigo 442.º do Código Civil, em caso de incumprimento do contrato, o vendedor pode reter o sinal, mas na ausência de estipulação em contrário, não tem direito a qualquer outra indemnização além dessa ou do valor pago a título de sinal.

Riscos Envolvidos

Apesar das garantias oferecidas, o contrato-promessa envolve riscos que não existem, caso o negócio definitivo seja logo concretizado:

• Falta de Formalização: Se o contrato não for redigido corretamente ou não estiver de acordo com as normas legais, pode não ser executável em tribunal.
• Dívidas ou Penhoras: O comprador deve certificar-se, através de uma certidão de registo predial, que o imóvel está livre de dívidas ou penhoras, para evitar surpresas futuras.
• Incumprimento do Contrato: Se uma das partes não cumprir o que foi acordado, pode ser necessário recorrer ao tribunal para resolver a situação.

Incumprimento do Contrato-Promessa: O Que Fazer?

O incumprimento do CPCV pode ocorrer tanto do lado do comprador como do vendedor. Caso uma das partes não cumpra o acordo, a outra parte tem algumas opções para resolver a situação, embora os seus direitos indemnizatórios sejam limitados pelo artigo 442.º do Código Civil.

Incumprimento pelo Vendedor: Se o vendedor não cumprir com o que foi acordado (por exemplo, se desistir da venda), o comprador pode exigir o cumprimento forçado do contrato, ou optar pela sua resolução, com o reembolso do sinal em dobro, de acordo com o artigo 442.º do Código Civil.

Incumprimento pelo Comprador: Se o comprador não cumprir com as suas obrigações (como o pagamento de prestações ou desistência da compra sem justa causa), o vendedor pode reter o sinal, conforme o artigo 442.º do Código Civil, mas, na ausência de estipulação em contrário, não pode exigir outra indemnização.

Se houver incumprimento, a parte prejudicada pode seguir os seguintes passos:

• Negociação Extrajudicial: Antes de recorrer aos tribunais, é aconselhável tentar uma resolução amigável. Muitas vezes, é possível chegar a um acordo entre as partes para evitar custos e demoras judiciais.
• Ação Judicial: Se não houver acordo, a parte lesada pode intentar uma ação judicial, exigindo o cumprimento do contrato ou a sua resolução com a devolução ou retenção do sinal, conforme o caso. Para tal, é recomendável o apoio de um advogado especializado.
• Execução Específica do Contrato: Em certas situações, a parte lesada pode exigir a execução específica do contrato, ou seja, forçar a outra parte a cumprir com o acordado, sem necessidade de resolver o contrato.

A Importância de Ter um Advogado

Devido à complexidade e riscos associados ao contrato-promessa, é fundamental que este seja redigido por um advogado especializado. Um contrato mal elaborado pode não só ser inválido como trazer prejuízos financeiros e legais consideráveis.

O advogado garante que o contrato é juridicamente válido e protege os seus interesses, evitando problemas futuros, como cláusulas omissas ou mal redigidas, que podem conduzir a litígios.

O contrato-promessa de compra e venda é uma ferramenta essencial para assegurar o compromisso de ambas as partes numa transação imobiliária. No entanto, é importante ter em mente os riscos e obrigações envolvidas. Contar com um advogado especializado pode fazer toda a diferença na proteção do seu investimento e na garantia de um processo seguro e sem complicações.